Hay una conversación soterrada, y a veces áspera, sobre la vivienda vertical en Saltillo. La escucho en cafés, chats vecinales y pasillos de obra: “casi 5 millones por un depa chiquito”, “pura amenidad que luego hay que pagar”, “todo eléctrico, sin gas”. “demasiado vidrio”, “al final no te queda nada”. Esa suma de objeciones que recojo de un mensaje que me compartieron recientemente, retrata con honestidad una resistencia cultural: preferimos seguir habitando “abajo”, en una casa de un piso, con patio y cochera, como en el pasado.

No es una discusión menor. Saltillo creció más del 20% en una década y bordea los 880 mil habitantes, el municipio más poblado de Coahuila. Ese dinamismo —empujado por la industria, la seguridad relativa y la migración interna— presiona el suelo, la infraestructura y los bolsillos. Si mantenemos la horizontalidad expandida, pagamos con más traslados, más gasto familiar en transporte, más emisiones y servicios públicos cada vez más costosos de extender.

¿Qué está pasando en la oferta vertical?

La verticalidad ya no es promesa: existe. Ahí están las preventas de proyectos como Torre Kairós, con departamentos de 74 a 108 metros cuadrados que se anuncian en en rangos de 4.5 a 5.7 millones de pesos, cifras que encajan con la queja de “casi cinco millones”. Más allá de la imagen digital que se crea a partir de un modelo o escenario 3D, ese es hoy el ticket de entrada a buena parte de la oferta con amenidades (gimnasio, alberca, vigilancia, locales en planta baja). El problema es evidente: la etiqueta de precio supera a gran parte de los hogares saltillenses.

Pero el cuadro empieza a moverse. El Instituto Municipal de Planeación (Implan) impulsa vivienda vertical —de hasta cuatro niveles— en el Centro Histórico con un discurso de “repoblar sin gentrificación”, y con controles de esa densidad y precios. Si esto se implementa bien, abre la puerta a tipologías más pequeñas, mixtas y, sobre todo más asequibles que las torres premium del norte de la ciudad.

La artimética del suelo

Densificar no es ideología, es aritmética. Si el costo del terreno se divide entre más viviendas, el precio final puede bajar. Además se aprovecha infraestructura existente: agua, drenaje, alumbrado, vialidades. Ese razonamiento ya está en la agenda local:

“Incrementar la densidad urbana es clave para hacer más accesible la vivienda”, se ha dicho públicamente en Saltillo. El propio Plan Municipal de Desarrollo Urbano (2019-2021) plantea promover condominios y edificación vertical en zonas consolidadas.

No es una moda “por estar cerca de Monterrey”, es una política urbana razonable frente al crecimiento y a la necesidad de vivienda nueva cada año.

Las objeciones

“Son carisimos”. Cierto para la primera ola: el mercado comenzó por arriba. Pero la política pública puede empujar un escalonamiento de precios si autoriza densidades medias en corredores bien servidos, incentiva mezcla de usos y exige porcentajes de vivienda accesible en desarrollos mayores. La verticalidad no es sinónimo de lujo, es un lienzo que el reglamento define.

“Las amenidades encarecen y las cuotas matan”. Las cuotas existen, pero también la elección: no toda verticalidad requiere alberca y el uso compartido de un espacio físico o virtual para el desarrollo de actividades profesionales. Si el regulador facilita proyectos sin comodidades, servicios o instalaciones adicionales que se ofrecen en un lugar —ostentosas o con servicios compartidos a escala de barrio— bajan costos fijos. Los reglamentos de condominios pueden transparentar reservas y mantenimiento, para que nadie “se lleve la sorpresa al firmar”.

“Todo eléctrico, sin gas”. Es una tendencia por seguridad y normatividad. Puede sonar antipático para quien cocina “a la flama”, pero los edificios eléctricos simplifican instalaciones, reducen riesgos y, con tarifas adecuadas y equipos eficientes; pueden ser más económicos con el tiempo. Aquí aplica lo mismo que en casas: la eficiencia del equipo, y el aislamiento marcan la diferencia en el recibo.

“Chicos y de vidrio”. Las superficies más acotadas son parte del ajuste urbano: menos metro cuadrado privado, mas ciudad compartida. El tema no es vidrio, sí o no, sino desempeño térmico y asoleamiento: fachadas con control solar, dobles vidrios donde haga sentido, ventilación cruzada. Esto debe exigirse en normas y verificarse en obra.

“Cuando termine de pagar, no tendré nada”. Un malentendido frecuente. En un condominio sí hay propiedad: tu unidad privativa y una copropiedad sobre las áreas comunes. La clave es leer títulos, régimen de propiedad y reglamento. Lo que no debes esperar es “casa con patio” porque la propuesta de valor es otra: localización, tiempo ahorrado, seguridad, accesos y, potencialmente, menor costo de vida urbano.

El problema es evidente: la etiqueta de precio supera a gran parte de los hogares saltillenses.

Si el costo del terreno se divide entre más viviendas, el precio final puede bajar. Además se aprovecha infraestructura existente: agua, drenaje, alumbrado, vialidades.No es una discusión menor. Saltillo creció más del 20% en una década y bordea los 880 mil habitantes, el municipio más poblado de Coahuila.

Si mantenemos la horizontalidad expandida, pagamos con más traslados, más gasto familiar en transporte, más emisiones y servicios públicos cada vez más costosos de extender.

¿Por qué insistir en “subir”?

Porque el reloj demográfico y económico corre. Proyecciones locales estiman que, hacia 2030, Saltillo necesitará construir del orden del 2 mil viviendas nuevas cada año para acompañar su crecimiento. Si todas fueran horizontales y periféricas, la ciudad pagaría ese “ahorro” inicial con décadas de dispersión y servicios caros. Densificar bien —no de cualquier forma— es un seguro de sostenibilidad fiscal y calidad de vida.

Lo que deberíamos exigir

1.- Densidad con mezcla de usos. Planta baja viva: comercio de barrio, servicios y equipamientos. La calle segura se hace con puertas y ojos al nivel de banqueta, no con bardas. El Implan ya habla de esto en el Centro, el reto es llevarlo a más corredores.
2.- Rangos de precio y tipologías diversas. Estudio, una recámara, dos, lofts familiares y un porcentaje obligatorio de vivienda accesible en proyectos medianos y grandes.
3.- Normas de desempeño. Aislamiento, control solar, ventilación natural, captación uso eficiente de agua y manejo de residuos. El “vidrio por el vidrio” debe ir quedando atrás .
4.- Transparencia de cuotas y gobernanza condominal. Reglamentos claros, reservas de mantenimiento auditables, paneles de administración profesionales.
5.- Movilidad primero. Vivir en vertical y seguir dependiendo del auto para todo es repetir el error horizontal. Densidad debe ir acompañada de transporte público frecuente, banquetas dignas y micromovilidad.

Un cambio de ship

La frase “prefiero vivir abajo” es legitima. No toda la ciudad debe densificarse ni toda la familia debe mudarse a un edificio. Pero negar la verticalidad por la experiencia de una torre cara, sería como negar el automóvil porque un deportivo es inalcanzable. Saltillo puede —y debe— construir un catálogo propio de verticalidad: de escala media, climáticamente sensata, mezclada, con precios escalonados y reglas claras.

El Centro Histórico, si se cuida del folclor de la gentrificación y se acompaña con inversión en espacio público, puede volver a ser un gran barrio para vivir “arriba” y caminar “abajo”. Los corredores consolidados pueden absorber vivienda de tres y cuatro niveles sin romper el paisaje urbano. Y los grandes frentes de suelo vacante en zonas con infraestructura pueden convertirse en barrios de proximidad antes que en fraccionamientos lejanos.

La resistencia cultural no se vence con material impreso o digital que se utiliza para presentar información sobre productos, servicios, o la empresa en sí misma, sino con proyectos que funcionen y reglas que protejan al comprador. Ahí está la tarea de desarrolladores y autoridad: dar la razón —con hechos— y a quien mira hacía arriba con desconfianza.