León, Gto.- Durante el tercer trimestre de 2025, la industria automotriz en México atravesó un periodo de ajuste marcado por la desaceleración global y la incertidumbre en torno a la renegociación del T-MEC. Sin embargo, mientras los montos de inversión directa en manufactura se moderaron, el desarrollo de parques industriales e infraestructura mostró una mayor resiliencia.

De acuerdo con el informe Clúster Industrial B2B, entre julio y septiembre se registraron 281.42 millones de dólares en inversiones inmobiliarias industriales, confirmando que los desarrolladores continúan anticipándose a la siguiente ola de relocalización prevista para 2026-2027.

Este comportamiento revela una estrategia clara: preparar inventarios, superficie y localización logística antes de que se detonen nuevas decisiones productivas por parte de OEM y proveedores Tier 1 y Tier 2 para 2026.

Baja California

Uno de los proyectos más relevantes del trimestre se localizó en Tijuana, Baja California, donde Meor anunció una inversión de 150 millones de dólares para el desarrollo del HubsPark Tech Campus, un parque industrial orientado a manufactura avanzada y operaciones de exportación.

El proyecto contempla 120 mil m² de superficie y la generación de mil 500 empleos, consolidando a la región como uno de los principales nodos industriales de la frontera norte.

También en Tijuana, Grupo Frisa inauguró el Banderas Tech Park, con una inversión de 11.16 millones de dólares, 11 mil 200 m² de construcción y 300 empleos, reforzando la oferta de espacios industriales para proveedores automotrices y electrónicos.

Guanajuato

El Bajío mantuvo dinamismo a través de proyectos inmobiliarios estratégicos en Guanajuato, uno de los estados con mayor concentración de armadoras y proveedores. En Irapuato, Marabis anunció una ampliación por 46 millones de dólares para la construcción de cuatro nuevos edificios industriales dentro del Parque Industrial Marabis Castro del Río, sumando 78 mil 214 m² y 2 mil 500 empleos.

En Silao, Grupo Desarrollador Esfo colocó la primera piedra del Clúster Panan III, con una inversión de 27.22 millones de dólares y una superficie de 170 mil m², ampliando la capacidad inmobiliaria en una de las zonas con mayor demanda industrial del país.

A estos proyectos se sumó American Industries, que inauguró en León un nuevo edificio de inventario para su modelo shelter, con 17 millones de dólares, 15 mil m² y 150 empleos, reforzando el ecosistema de manufactura para empresas extranjeras.

Nuevo León

En Nuevo León, el desarrollo de parques industriales se mantuvo activo pese al entorno restrictivo. Destaca la adquisición realizada por Finsa de una nave industrial dentro de Santa Fe Tecnopark II, en San Francisco de los Romo, con una inversión reportada de 23.14 millones de dólares. Aunque no se detalló superficie ni empleo, la operación confirma el interés por consolidar activos industriales en corredores estratégicos del norte del país.

En el acumulado anual, Nuevo León continúa liderando en superficie industrial en construcción, lo que refuerza su papel como plataforma logística y manufacturera clave para Norteamérica.

Ventaja competitiva

Los proyectos de parques industriales registrados en el 3T 2025 confirman que, aun en un contexto de cautela, México sigue fortaleciendo su base inmobiliaria industrial. La disponibilidad de tierra, naves y servicios logísticos será un factor decisivo para capturar nuevas inversiones automotrices una vez que se disipen las tensiones comerciales y se definan las reglas del T-MEC.

Más que una expansión coyuntural, estos desarrollos representan una apuesta estructural por la competitividad del país, al reducir tiempos de instalación, facilitar el nearshoring y asegurar capacidad inmediata para proveedores globales.